artikel

Kosten koper en vrij op naam: het verschil

- leestijd

Moet ik overdrachtsbelasting of btw betalen?

Je hebt een huis op het oog en ziet achter de vraagprijs bij bestaande bouw vaak k.k. (kosten koper) en bij nieuwbouw v.o.n. (vrij op naam) staan. Wat is nu eigenlijk het verschil?

Vrij op naam houdt in dat je als koper geen extra kosten boven op de koopsom betaalt voor het overdragen van de woning. Daarom betaal je onderstaande bijkomende kosten in het geval van vrij op naam níet (en bij kosten koper wel):

  • Overdrachtsbelasting.

  • Notariskosten voor de leveringsakte.

  • Notariskosten voor inschrijving in het Kadaster.

Belasting vrij op naam

Betaal je dan geen belasting als je een woning vrij op naam koopt? Helaas, ook hierover betaal je belasting. En wel in de vorm van 21% btw. Dit bedrag is al verrekend in de verkoopprijs, dus in de prijs die je op funda ziet staan. Dat betekent dat de verkopende partij bij vrij op naam de kosten voor de notaris en het Kadaster betaalt. Andere kosten, bijvoorbeeld voor hypotheekadvies, de notariskosten van de hypotheekakte, kosten van de taxatie of voor NHG, betaal je wel zelf. Om niet voor verrassingen te komen staan, is het altijd handig om bij de verkoper een kostenoverzicht op te vragen, zodat je vooraf weet wat er wel en niet in de prijs verwerkt is.

Belasting: 2, 6 of 21%

Er bestaat een overdrachtsbelasting van 2% en van 6%. We zetten alles even voor je op een rijtje (leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker): voor bestaande woningen bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom. Koop je grond met een andere bestemming dan bebouwing (bijvoorbeeld voor recreatief gebruik) of een pand dat (nog) niet aan te merken is als woning dan geldt een overdrachtsbelasting van 6%. Aankoop van grond die bestemd is om te bebouwen, is doorgaans met 21% btw belast.

Uitzondering: bestaande bouw v.o.n.

In enkele gevallen wordt een bestaande woning vrij op naam verkocht. In dat geval neemt de verkoper de kosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting voor zijn rekening. Hij doet dat bijvoorbeeld om zijn woning aantrekkelijker te maken voor verkoop. Het nadeel van bestaande woningen die vrij op naam aangeboden worden, is dat er vaak minder ruimte is voor onderhandeling over de prijs.

Vernieuwbouw: bestaande bouw of nieuwbouw?

Vernieuwbouw (een bestaande woning renoveren tot nieuwbouwstaat) lijkt tussen bestaande bouw en nieuwbouw in te zitten. Maar betaal je dan overdrachtsbelasting of btw? Voor de bepaling of iets nieuw onroerend goed is, kijkt de Belastingdienst naar vier dingen:

  1. De omvang van de verbouwing.

  2. De kosten van de verbouwing in verhouding tot de waarde van het onroerend goed.

  3. Hoe ingrijpend de veranderingen zijn in en aan het onroerend goed.

  4. Wijzigingen in de functie van het onroerend goed.

De ene verbouwing is dus zeker de andere niet. Vraag bij twijfel altijd aan de verkoopmakelaar wat de koopcondities precies inhouden!

Verkopen binnen twee jaar: btw betalen

Dan nog even dit: verkoop je een nieuwbouwwoning binnen twee jaar nadat deze voor het eerst in gebruik is genomen? Dan moet je hierover btw in rekening brengen en aan de Belastingdienst betalen. Deze termijn van twee jaar geldt voor al het onroerend goed dat binnen die periode verkocht wordt, gerekend vanaf de eerste ingebruikname (het moment dat een pand voor de eerste keer gebruikt wordt voor het daarvoor bestemde doel). Voor een pand dat bijvoorbeeld 25 jaar als kantoor gebruikt is en vanaf volgende maand een woonbestemming heeft, is de eerste ingebruikname voor het daarvoor bestemde doel (wonen) over een maand. Koop je onroerend goed dat minder dan twee jaar gebruikt is, dan zijn de resterende maanden belast met btw. Het is belangrijk om de datum van ingebruikname zorgvuldig vast te leggen.

Bronnen

Verdiep je verder in dit onderwerp. Dan ben je weer helemaal bij.