vraag & antwoord

Erfpacht, kettingbeding en het bestemmingsplan: wat betekent dit voor mijn koophuis?

- leestijd

Weet wat je koopt

Wanneer je een woning gaat bezichtigen en je hebt serieuze interesse, dan is het verstandig om verder te kijken dan de leuke buurt, mooie afwerking of grote tuin. Er kunnen namelijk verschillende verplichtingen achter een woning schuilgaan. Zaken als erfpacht, een kettingbeding en een bestemmingsplan bijvoorbeeld. Niet de meest luchtige informatie, maar wel belangrijk om te begrijpen zodat je weet waarover je gaat onderhandelen, waarvoor je tekent en wat je na de overdracht kunt verwachten.

De verkoopmakelaar heeft alle belangrijke documenten met betrekking tot het huis in zijn bezit. Afhankelijk van het type woning zijn dit de eigendomsakte, splitsingsakte, VvE-documenten, de vragenlijst, een lijst van zaken en de kadastrale gegevens. Vraag ze op wanneer je interesse hebt in een huis. Uit deze stukken kun je namelijk belangrijke informatie halen. Want een huis kopen is meer dan alleen het aantal kamers, de afwerking en omgeving. Dit zijn een aantal belangrijke termen om te kennen.

Kettingbeding

Een kettingbeding zorgt ervoor dat afspraken bij een overdracht doorgegeven worden. Een simpel kettingbeding zou kunnen zijn dat jaarlijks de helling van de tuin richting de openbare waterkant wordt onderhouden en dat dit bij elke toekomstige overdracht ook weer aan de nieuwe eigenaren wordt opgelegd. Daaraan kan een boete worden gekoppeld wanneer een eigenaar zich niet houdt aan het beding. Of er een kettingbeding is, kun je nalezen in de eigendomsakte die je bij de verkoopmakelaar kunt opvragen.

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid houdt in dat het ene erf het andere erf dient. Er zijn veel soorten erfdienstbaarheden, de meest bekende is het recht van overpad. Bijvoorbeeld: om bij de openbare weg te komen moet je over de oprit van de buren. De buren moeten dit volgens het recht van overpad toestaan. Dit beding staat vaak opgenomen in de leveringsakte.

Informatie over de VvE

Als je van plan bent een appartement te kopen, is het goed om je te verdiepen in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Samen met de andere appartementseigenaren in het gebouw ben je VvE-lid, dat gebeurt automatisch zodra je eigenaar wordt van de woning. Elke maand betaalt ieder VvE-lid een bedrag aan servicekosten. Dit wordt onder andere gebruikt om het gebouw te onderhouden, de lift(en) te keuren en te onderhouden, de gemeenschappelijke ruimte schoon te maken en het complex te verzekeren.

Daarnaast wordt er gespaard voor groot onderhoud. Dit geld gaat in een reservefonds. Bij groot onderhoud kun je denken aan werkzaamheden aan de riolering of het dak. Controleer of de bijdrage aan het reservefonds al in de servicekosten verwerkt zit. Vraag daarnaast de volgende documenten op:

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Hierin vind je een overzicht van de werkzaamheden die eraan zitten te komen en de kosten ervan.

De splitsingsakte

In deze akte kun je achterhalen welk aandeel jouw (toekomstige) appartement uitmaakt van het geheel. Dit wordt bijvoorbeeld omschreven als 17/500e aandeel in de gemeenschap. Vaak wordt op basis hiervan de hoogte van de servicekosten bepaald. Hoe meer ruimte in het gebouw tot jouw appartementsrecht behoort, hoe meer je bijdraagt aan de VvE.

Het splitsingsreglement

Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de splitsingsakte. Hierin is vastgelegd hoe bijvoorbeeld het onderhoud voor de gemeenschappelijke ruimtes is geregeld, hoe er beslissingen worden genomen en welke rechten en plichten de bewoners hebben.

De notulen

Van de meeste VvE-vergaderingen, waar de appartementseigenaren voor worden uitgenodigd, zullen ook notulen beschikbaar zijn. Hierin staat wat er besproken is ten aanzien van het gebouw, het onderhoud en de hoogte van de servicekosten. Door het lezen van de notulen krijg je zicht op wat je kunt verwachten wanneer het appartement van jou wordt.

Jaarrekening en begroting

Het VvE-bestuur is verplicht om elk jaar een jaarrekening op te maken. Hierin staat alles over de financiële situatie en kun je achterhalen of de VvE voldoende geld in kas heeft.

Ligt de woning op eigen grond of erfpacht?

Of een woning op eigen grond of op erfpacht is gelegen wordt doorgaans in de omschrijving en bij de kenmerken op funda aangegeven. Erfpacht komt vooral voor bij woningen in de Randstad.

Wanneer je een woning op erfpacht koopt, betekent dit dat de grond waar het huis op staat niet jouw eigendom is. Het is bijvoorbeeld van de gemeente. Voor het gebruik van de grond betaal je vaak een periodieke vergoeding. De vergoeding wordt ‘canon’ genoemd. Controleer hoe hoog dit bedrag is: het kan je maandlasten flink verhogen.

Het kan ook zijn dat de erfpacht voor meerdere jaren is afgekocht. Fijn, want dan hoef jij geen canon te betalen. Bekijk wel tot wanneer deze is afgekocht, dan weet je wat je in de toekomst kunt verwachten. In het gunstigste geval is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.

Wat kun je uit het bestemmingsplan halen?

Elke gemeente heeft een bestemmingsplan. Hierin staat voor elk stuk grond wat de bestemming is. Mag er kantoor gehouden worden, mag het gebruikt worden als camping, mag er gewoond worden? In het bestemmingsplan lees je ook of en in hoeverre je de woning eventueel mag uitbouwen. Handig om te weten wanneer je grootse plannen hebt.

Kom je er niet uit? Laat de aankoopmakelaar je helpen

Zie je door de bomen het bos niet meer en wil je zeker weten dat je alles goed begrijpt? Weet dan dat je een aankoopmakelaar kunt inschakelen om onderzoek te doen naar de woning, mee te kijken in de documenten van het huis en je te adviseren over een onderhandeling en/of koopakte. Een aankoopmakelaar kun je inschakelen voor het hele traject (van bezichtiging tot overdracht), maar dit hoeft dus niet.

Een makelaar legt je je verplichtingen uit

Bij een eigen huis komt soms méér dan alleen een betaalverplichting. Is er een kettingbeding? Of een recht van overpad? En wat betekent dat eigenlijk voor jou als koper? Een aankoopmakelaar legt je uit waar je precies voor tekent.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Zie je op funda staan dat de woning op erfpacht gelegen is? Dit betekent dat de grond van een andere partij is, bijvoorbeeld de gemeente. Voor het gebruik betaal je een periodieke vergoeding, canon genoemd. Deze kan voor een aantal jaar zijn afgekocht. Controleer of dit het geval is en tot wanneer. De canon kan ook eeuwigdurend zijn afgekocht, in dat geval heb je hier geen kosten aan.

Een kettingbeding is een afspraak die de huidige eigenaren aan je opleggen wanneer je het huis koopt. Het beding kan je verzoeken iets te doen of juist iets te laten, er kan een boete aan verbonden zijn wanneer je het niet nakomt en er is in vastgelegd dat je het moet doorgeven aan de volgende eigenaren. Of er een kettingbeding van toepassing is, lees je in het eigendomsbewijs dat je bij de verkoopmakelaar kunt opvragen.

In het kort: het ene erf dient het andere erf. Een bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Hierbij is afgesproken dat de ene buur over het terrein van de andere buur mag om bijvoorbeeld bij de openbare weg te kunnen komen. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte en is vaak terug te vinden in de leveringsakte.

Elke gemeente heeft een bestemmingsplan. Hierin staat voor elk stuk grond wat de bestemming is. Het bestemmingsplan kun je gratis opvragen bij je gemeente. Het vermeldt ook of je de woning mag uitbouwen en zo ja, hoeveel meter. Handig om te weten als je grootse plannen hebt!

VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Samen met de andere appartementseigenaren in het gebouw ben je automatisch lid van de VvE. Maandelijks betaal je een bedrag aan servicekosten. Dit geld wordt gebruikt voor onder andere onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast wordt er ook gespaard voor groot onderhoud.

Meer vragen